就在去年4月17日"國(guó)十條"調(diào)控政策出臺(tái)一年之際，市場(chǎng)又接收到了中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控決心的再次表態(tài)。4月14日，記者從住建部一位內(nèi)部人士處了解到，新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整也已經(jīng)箭在弦上。

　　而在連續(xù)三輪房地產(chǎn)調(diào)控之下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)"只漲不跌"的預(yù)期已經(jīng)微微扭轉(zhuǎn)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在一季度業(yè)績(jī)大增的同時(shí)，也不得不承受著巨大的存貨壓力。

　　仍有儲(chǔ)備政策

　　4月11日，國(guó)務(wù)院派出的16個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督查小組已經(jīng)抵達(dá)各目標(biāo)省市。而與此前督查不同的是，此次督查組全部由相關(guān)部委的部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)。

　　同一天里，住建部部長(zhǎng)姜偉新帶隊(duì)奔赴陜西，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇的隊(duì)伍抵達(dá)浙江，監(jiān)察部副部長(zhǎng)屈萬(wàn)祥一行到達(dá)安徽。與此同時(shí)，央行副行長(zhǎng)劉士余率領(lǐng)的國(guó)務(wù)院督查組也已啟動(dòng)對(duì)于北京的督查。

　　"這次督查的主要目的是各地的保障房建設(shè)和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，另外，也是對(duì)原有的調(diào)控政策執(zhí)行情況的調(diào)研。"住建部一位內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示，"督查結(jié)束后，根據(jù)督查情況，中央很有可能盡快開始新一輪政策調(diào)整。"

　　公開信息顯示，此次國(guó)務(wù)院整個(gè)督查工作將在4月20日左右結(jié)束，相關(guān)督查報(bào)告匯總后將上報(bào)國(guó)務(wù)院，并酌情對(duì)社會(huì)公布。

　　而據(jù)這位住建部?jī)?nèi)部人士表示，下一步政策調(diào)整一方面將借鑒目前在調(diào)控上有所成效的地方政策進(jìn)行全國(guó)推廣，另一方面，目前包括住建部、國(guó)土部等相關(guān)部門仍有政策儲(chǔ)備，下一步將主要圍繞土地出讓政策、開發(fā)商拿地門檻等方面進(jìn)行政策調(diào)整，對(duì)地方政府的政策落實(shí)進(jìn)行明確要求。另外，他表示，相關(guān)部門也不排除對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直接干預(yù)。

　　事實(shí)上，據(jù)記者了解，此次大規(guī)模的各地督查和未來(lái)的"新一輪"政策調(diào)整與決策層"兩會(huì)"后多次施壓有關(guān)。

　　4月13日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。而在此前，決策層也多次釋放信號(hào)，敦促各地落實(shí)中央出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)地方政府提出問(wèn)責(zé)制。

　　"綜合這一年來(lái)的調(diào)控，可以看出中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心是很大的，但是目前看來(lái)成效并不明顯，"中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向本報(bào)記者表示，"因此在目前的情況下，繼續(xù)進(jìn)行政策的調(diào)整是非常有可能的。"

　　"二季度降價(jià)無(wú)懸念"

　　調(diào)控是否取得成效，數(shù)據(jù)似乎是最好的證明。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)以19679元/平方米的數(shù)值環(huán)比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，自2009年9月份以來(lái)新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。

　　但事實(shí)上，局勢(shì)卻表現(xiàn)得有些微妙。業(yè)內(nèi)普遍對(duì)北京房?jī)r(jià)3月份環(huán)比下降26.7%這一數(shù)據(jù)表示懷疑。"政府部門通過(guò)不發(fā)放高端樓盤的預(yù)售證來(lái)做低均價(jià)數(shù)據(jù)"的說(shuō)法在坊間流傳得越來(lái)越真實(shí)。

　　而與此形成鮮明對(duì)比的，盡管與此前幾個(gè)月相比銷售有所放緩，但一季度同比銷售金額和銷售面積都出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。其中，作為房地產(chǎn)企業(yè)龍頭的萬(wàn)科地產(chǎn)一季度銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)領(lǐng)跑，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積303.8萬(wàn)平方米，銷售金額355.1億元，銷售面積和銷售金額同比分別大增145%和135%。

　　"房地產(chǎn)調(diào)控一年中，對(duì)銷售來(lái)說(shuō)最明顯的變化是環(huán)境的惡劣，但根據(jù)項(xiàng)目不同情況也不一樣，有的項(xiàng)目仍然賣得不錯(cuò)。"北京萬(wàn)科銷售總監(jiān)肖勁對(duì)本報(bào)記者表示。

　　但事實(shí)上，開發(fā)商也已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到此次調(diào)控的持久性對(duì)市場(chǎng)的影響。"目前我們的價(jià)格仍然保持穩(wěn)定，但存貨壓力還是有的。"遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示。

　　從上市房企2010年年報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，開發(fā)商大量資金已經(jīng)開始被存貨所占據(jù)。

　　毋庸置疑，降價(jià)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)。近期央行再次啟動(dòng)加息，仍將對(duì)房?jī)r(jià)和樓市成交造成一定壓力。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示："目前市場(chǎng)各方對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷逐漸趨于一致，二季度房?jī)r(jià)下降已無(wú)懸念。"

　　分析稱地方政府掣肘調(diào)控

　　事實(shí)上，這是力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控年，幾乎動(dòng)用了各種可用的政策工具，信貸政策、住房保障政策、土地政策、預(yù)售制度、行政監(jiān)管，力度之大前所未有。

　　2010年4月17日，被稱作"史上最嚴(yán)"房地產(chǎn)調(diào)控政策的"國(guó)十條"出臺(tái)，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)"名副其實(shí)"進(jìn)入調(diào)控的開始。

　　"遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。"這是2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)。然而，結(jié)果卻并不能令各方都滿意。到2010年9月28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)五項(xiàng)措施，但仍然是延續(xù)了"國(guó)十條"的思路，以強(qiáng)化政策落實(shí)力度為主。而這一次"行政限購(gòu)"成為政策調(diào)控的主要手段，此后的1個(gè)月內(nèi)，全國(guó)近30個(gè)城市都陸續(xù)出臺(tái)了"地方調(diào)控細(xì)則"。

　　但事實(shí)卻并不如人所愿，到去年年底，樓市成交再度出現(xiàn)回暖跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年12月全國(guó)樓市銷售量和銷售額環(huán)比均出現(xiàn)大漲，并雙雙創(chuàng)下2010年全年成交的最高值。

　　為此，今年1月底，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了"國(guó)八條"，這被認(rèn)為是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第三輪調(diào)控。

　　"綜合房地產(chǎn)調(diào)控一年的政策走向，可以看出中央調(diào)控的初衷是好的，但總會(huì)有一些掣肘的力量。"業(yè)內(nèi)一位知名分析人士向記者表示，"這其中，地方政府所起的作用是比較明顯的。"

　　事實(shí)也確實(shí)如此。從去年"國(guó)十條"后地方細(xì)則的難產(chǎn)，到去年五項(xiàng)措施實(shí)施后各地對(duì)保障房建設(shè)的推諉，再到如今房?jī)r(jià)"漲幅"目標(biāo)的制定，按照上述人士的說(shuō)法，"地方政府在這一年調(diào)控期中的決心并沒(méi)有那么堅(jiān)決。"

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